اجرای آیین‌نامه‌های اصلاح نظام فروش مسکن در پکن، شانگهای و گوانگجو: تفاوت‌های سه کلان‌شهر چیست و چه تأثیری بر بازار مسکن خواهد گذاشت؟

خبرنگار The Paper: Ji Simin ۱ اکتبر ۲۰۲۶ آیین‌نامه‌های اجرایی اصلاح نظام فروش مسکن تجاری در پکن، شانگهای و گوانگجو یکی پس از دیگری به اجرا درآمد. در تاریخ ۳۰ سپتامبر، Guangzhou Municipal Housing and Urban-Rural Development Bureau، Guangzhou Municipal Planning and Natural Resources Bureau و Guangdong Bureau of the National Financial Regulatory Administration دستورالعمل‌های اجرایی اجرای «اطلاعیه بهبود نظام فروش مسکن تجاری» را منتشر کردند که از زمان انتشار لازم‌الاجرا شد. پیش از این، در تاریخ ۲۸ اوت، Ministry of Housing and Urban-Rural Development، Ministry of Natural Resources و National Financial Regulatory Administration به‌صورت مشترک «اطلاعیه بهبود نظام فروش مسکن تجاری» را صادر کردند که بر اساس آن به مناطق مختلف ابلاغ شد فروش واحدهای مسکونی تجاری آماده‌تحویل را با قاطعیت و به‌طور منظم پیش ببرند؛ سیاستی با هدف تحویل عینی واحدها مطابق مشخصات مورد مشاهده، کاهش دعاوی مربوط به تحویل مسکن تجاری، مهار اساسی ریسک‌های تحویل، صیانت از حقوق قانونی خریداران و تسریع در ساخت مدل جدید توسعه بخش املاک و مستغلات. این اطلاعیه با تعیین ضوابط شفاف برای ارتقای مدیریت پیش‌فروش مسکن تجاری، کف استاندارد پیش‌فروش این واحدها را به‌طور یکپارچه تا مرحله «تکمیل سازه اصلی» افزایش داد و هم‌زمان حرکت به‌سوی فروش واحدهای آماده‌تحویل را الزامی کرد. در پی صدور این اطلاعیه، پکن و شانگهای نیز به‌ترتیب در ۲۴ و ۲۸ سپتامبر دستورالعمل‌های اجرایی متناظر خود را تصویب و منتشر کردند. کارشناسان بر این باورند که نهایی شدن این آیین‌نامه‌ها در پکن، شانگهای و گوانگجو می‌تواند الگویی برای سایر شهرها فراهم کند و انتظار می‌رود روند اجرای آن در دیگر نقاط کشور نیز سرعت گیرد. تفاوت آیین‌نامه‌های اجرایی در این سه کلان‌شهر چیست؟ Chen Wenjing، مدیر پژوهش‌های سیاستی در China Index Academy، خاطرنشان می‌کند که گوانگجو در محورهای کلیدی نظیر ضوابط ورود به مرحله پیش‌فروش، مدیریت دوره گذار پروژه‌های در حال احداث، نظارت بر وجوه پیش‌فروش، زمان‌بندی پرداخت تسهیلات رهنی و سازوکار بانک عامل، همگرایی بسیار بالایی با پکن و شانگهای دارد؛ اما در بخش‌هایی چون سقف بیعانه، شرایط رفع مسدودی از حساب‌های امانی، عرضه زمین و سیاست‌های حمایتی تکمیلی، رویکرد بومی متفاوتی در پیش گرفته است. طبق دستورالعمل ابلاغی گوانگجو، در پروژه‌های مسکن تجاری که آگهی واگذاری حق استفاده از زمین‌های دولتی برای ساخت‌وساز آن‌ها پس از ۲۸ اوت ۲۰۲۶ منتشر شده باشد، در صورت اقدام برای پیش‌فروش، سازه اصلی هر تک‌بلوک ساختمانی باید به‌طور کامل اجرا و تکمیل شده باشد. تحلیل China Index Academy نشان می‌دهد این شرط پیشرفت فیزیکی مشابه با مقررات شانگهای است، اما نسبت به ضوابط پکن انعطاف بیشتری دارد؛ چرا که پکن ارائه «تأییدیه پذیرش فنی فاز سازه اصلی» با مهر و امضای رسمی نهادهای سازنده، پیمانکاران آزمایش خاک و نقشه‌برداری، طراح، مجری و ناظر را الزامی کرده است. در خصوص پروژه‌های در دست اجرا نیز سیاست‌گذاری متناسب با وضعیت پروژه تدوین شده که تفکیک و زمان‌بندی دوره گذار در آن اساساً هم‌راستا با پکن است. در حوزه مدیریت بیعانه واحدهای آماده‌تحویل، زمان انعقاد قرارداد بیعانه در هر سه شهر پکن، شانگهای و گوانگجو یکسان است. در هر سه شهر شرکت‌های توسعه‌گر موظف‌اند تنها پس از اخذ پروانه ساخت، با خریداران قرارداد بیعانه منعقد کنند و مبلغ بیعانه، بهای نهایی مسکن، تاریخ تحویل و ضمانت‌های اجرایی در صورت عدم ایفای تعهدات باید به‌صراحت در متن قرارداد قید شود. تفاوت اصلی به سقف مجاز دریافت بیعانه مربوط می‌شود: پکن عموماً سقف را ۱ درصد کل بهای واحد، شانگهای ۳ درصد و گوانگجو تا سقف ۵ درصد تعیین کرده است که گوانگجو بالاترین نسبت مجاز را در میان این سه شهر دارد. در حوزه بهینه‌سازی سازوکار عرضه زمین، گوانگجو بر امکان ترهین تفکیکی سهم از حق استفاده از اراضی دولتی تأکید کرده است؛ بدین صورت که پس از اخذ مجوز طراحی و برنامه‌ریزی پروژه ساخت، سهم حق استفاده از اراضی دولتی بر اساس نسبت زیربنای هر واحد ثبتی به کل زیربنای عرصه محاسبه شده و مجموعه این سهم‌ها قابلیت ترهین خواهد داشت. به عقیده کارشناسان، ترهین تفکیکی به تسریع روند معاملات و تأمین مالی کمک کرده و شفاف‌سازی این سازوکار به سود خریداران و شرکت‌های املاک خواهد بود. علاوه بر الزامات مشترکی چون واگذاری زمین همراه با طرح مصوب معماری، واگذاری زمین‌های آماده‌سازی‌شده و بدون معارض، و اجرای سازوکار «شروع عملیات بلافاصله پس از تملک زمین»، گوانگجو فصلی ویژه را به «تقویت هماهنگی‌های سیاستی» اختصاص داده است. در این فصل، صدور مرحله‌ای و بلوک‌به‌بلوک پروانه ساخت، مجوز احداث، تاییدیه‌های پدافند غیرعامل، مجوز پیش‌فروش، ثبت واحدهای آماده و پایان کار مجاز شمرده شده است؛ همچنین پس از اخذ گواهی پیش‌ثبت املاک، می‌توان پیش از نهایی شدن تمامی مراحل، اموری مانند پروانه برنامه‌ریزی، مجوز ساخت و نقشه‌برداری ثبتی را پیش برد و واحدهای معادلِ مبالغ تسویه‌شده زمین را به فروش رساند. افزون بر این، پذیرش پرونده‌های ناقص در بستر نظام تعهدنامه، تشویق به استفاده از ساخت‌وسازهای هوشمند، قطعات پیش‌ساخته و نازک‌کاری صنعتی، و آزمایش ترهین تفکیکی سهم از زمین‌های دولتی در این بخش گنجانده شده است. پژوهشکده Proresearch Property معتقد است هدف کلی این سازوکارها جبران فشار ناشی از خواب سرمایه و افزایش طول دوره ساخت بر اثر سیاست‌های «پیش‌فروش مشروط به تکمیل اسکلت، پرداخت تسهیلات پس از پایان کار و نظارت امانی بر وجوه تا زمان نخستین ثبت سند رسمی» از طریق ابزارهای تسهیل‌کننده اداری و مالی است؛ موضوعی که مهم‌ترین وجه تمایز دستورالعمل گوانگجو با پکن و شانگهای به شمار می‌رود. این تغییرات چه پیامدهایی برای بازار مسکن دارد؟ در گذشته، صنعت املاک بر مدل گردش سریع سرمایه، پیش‌فروش زودهنگام، بازگشت سریع نقدینگی و توسعه چرخه‌ای متکی بود. با پیاده‌سازی این آیین‌نامه‌ها، صاحب‌نظران بر این باورند که منطق سنتی توسعه، تأمین مالی، بازاریابی و تحویل پروژه دچار بازتعریف اساسی خواهد شد. پژوهشکده Proresearch Property تأکید دارد با ابلاغ این سه سند، کلان‌شهرهای تراز اول چین رسماً وارد مرحله گذار در نظام عرضه مسکن تجاری شده‌اند. رویکرد این سه شهر در این مسیر تفکیک شده است: پکن بر انضباط مالی سخت‌گیرانه و جزئیات استانداردهای فنی تمرکز کرده؛ شانگهای دوره گذار منعطف‌تری در نظر گرفته و تکمیل برخی شاخص‌ها را به مراحل بعد موکول کرده است؛ و گوانگجو بالاترین سقف بیعانه، جزئی‌ترین نظارت بر وجوه و بیشترین تسهیل‌گری در فرایند توسعه را در یک سند تجمیع کرده است. برای شرکت‌های انبوه‌ساز، پکن در ۳۰ سپتامبر نخستین آگهی واگذاری اراضی مسکونی را ذیل سیاست جدید منتشر کرد که در اسناد آن تصریح شده است: واگذاری این قطعه زمین باید کاملاً مطابق با مفاد اطلاعیه مشترک وزارتخانه‌ها و دستورالعمل اجرایی پکن صورت گیرد. درباره نحوه پرداخت بهای زمین نیز مقرر شده خریدارانی که در فرایند پیش‌تقاضای زمین شرکت کرده و برنده مزایده شده‌اند، ۵۰ درصد بهای زمین را ظرف ۳۰ روز پس از عقد قرارداد و باقیمانده را ظرف ۲۴ ماه تسویه کنند؛ برای خریدارانی که بدون پیش‌تقاضا برنده شده‌اند، مهلت و نسبت پیش‌پرداخت بدون تغییر می‌ماند، اما باقیمانده مبلغ باید ظرف ۱۸ ماه پرداخت شود. Pan Pan، کارشناس ارشد Centaline Property در پکن، تقسیط بهای زمین را ابزاری کلیدی برای تنظیم بازار می‌داند که فشار مالی شرکت‌ها را در مراحل ابتدایی تملک زمین به‌شدت کاهش می‌دهد و کاهش سپرده تضمین پیش‌تقاضا نیز موانع ورود به رقابت را کم کرده و شرکت‌های بیشتری را به حضور در مزایده‌ها ترغیب می‌کند. پژوهشکده Tospur نیز بر این باور است که پیش‌فروش و فروش آماده، دو سازوکار متناسب با مراحل متفاوتی از توسعه بازار مسکن بوده‌اند و هر کدام در دوره تاریخی خود توجیه داشته‌اند. با ورود بازار مسکن به مرحله مدیریت موجودی و انباشت، فروش واحدهای تکمیل‌شده به پشتوانه‌ای نهادی برای تأمین مسکن باکیفیت تبدیل می‌شود. از منظر عرضه، ارتقای معیارهای پیش‌فروش و الزام به فروش مسکن آماده، صرفاً بر حجم ورودی پروژه‌های جدید اثر می‌گذارد و کل عرضه بازار را به شکلی نامتعارف مختل نخواهد کرد. از دید خریداران نیز، در روش پیش‌فروش سنتی به‌محض انعقاد قرارداد، بانک اقدام به آزادسازی تسهیلات می‌کرد و تعهد بازپرداخت اقساط بر دوش خریدار می‌افتاد؛ روندی که حتی در صورت توقف پروژه مسکونی همچنان پابرجا بود. اما نظام جدید فروش واحدهای تکمیل‌شده، این خطر را به همراه معضلاتی چون پروژه‌های نیمه‌کاره رهاشده، مغایرت واحد ساخته‌شده با وعده‌های زمان فروش و دیرکرد در تحویل مهار کرده و امنیت معاملات مسکن را به میزان چشمگیری افزایش می‌دهد.