درخواست ۹ شرکت ساختمانی در نامه‌ای سرگشاده برای بررسی محتاطانه پرونده‌های استرداد مابه‌التفاوت دکوراسیون؛ دادگاه عالی جیانگسو: مسیر قانونی را طی کنید
نامه سرگشاده ۹ شرکت ساختمانی و توسعه املاک در جیانگسو به دادگاه عالی خلق این استان
«ما هفته گذشته متوجه انتشار این نامه در فضای مجازی شدیم. اما طبق بررسی‌های اولیه، این دادگاه تاکنون نسخه مکتوبی از این نامه دریافت نکرده است.»
این پاسخی است که دادگاه عالی خلق استان جیانگسو در ۲۵ مارس به پنگ‌پای ارائه داد؛ واکنشی به گزارش‌هایی که اخیراً در فضای مجازی درباره ارسال نامه مشترک ۹ شرکت توسعه املاک و مستغلات مطرح از جمله COFCO Property، China Construction Property، Seazen Holdings و Agile Group به Xia Daohu، رئیس دادگاه عالی خلق استان جیانگسو، منتشر شده است.
Zhang Zhiping، رئیس دفتر اطلاع‌رسانی دادگاه عالی خلق استان جیانگسو، به پنگ‌پای اعلام کرد که به انبوه‌سازان پیشنهاد می‌شود حقوق خود را از مجاری قانونی پیگیری کنند و انتشار نامه سرگشاده در اینترنت «روشی نادرست» است. در صورتی که آن‌ها به برخی احکام قضایی اعتراض دارند، می‌توانند کاملاً از مسیرهای قانونی اقدام کنند؛ برای نمونه، دادخواست فرجام‌خواهی ارائه دهند یا از نهادهای دادستانی تقاضای اعتراض به حکم کنند.
ارسال نامه مشترک ۹ شرکت انبوه‌ساز به رئیس دادگاه عالی خلق استان جیانگسو
بعدازظهر ۲۵ مارس، مسئولان مربوطه در چند شرکت ساختمانی از جمله China Construction Property، Yincheng Real Estate و Seazen Holdings در گفت‌وگو با پنگ‌پای تأیید کردند که در این اقدام مشترک حضور داشته‌اند.
این سند با عنوان «گزارش فوری درباره حفظ ثبات معاملات واحدهای مسکونی تکمیل‌شده طبق قانون و جلوگیری از دعاوی مغرضانه منجر به تنش‌های جمعی»، خطاب به Xia Daohu، رئیس دادگاه عالی استان جیانگسو نوشته شده است. این متن در دو صفحه تنظیم شده و مهر رسمی شرکت‌های یادشده سرتاسر آن را پوشانده است.
این شرکت‌ها عبارتند از: COFCO Property Nanjing Co., Ltd.، Nanjing Zhongjian Fukang Real Estate Co., Ltd.، Yincheng Real Estate Group Co., Ltd.، Nanjing Seazen Wanlong Real Estate Co., Ltd.، Nanjing Agile Real Estate Development Co., Ltd.، Shum Yip East China Property Development Co., Ltd.، Nanjing Bozhou Real Estate Development Co., Ltd.، Nanjing Shanjieyi Real Estate Development Co., Ltd. و Parkson Qilin (Nanjing) Construction Development Co., Ltd.
در میان این شرکت‌ها، هم غول‌های متعلق به بخش دولتی مرکزی و شرکت‌های بورسی به چشم می‌خورند و هم انبوه‌سازان بومی و بزرگ نانجینگ حضور دارند.
دلیل اقدام مشترک این ۹ شرکت در تنظیم این «گزارش فوری»، نگرانی از تبعات و الگوبرداری از حکمی بود که پیش‌تر در دادگاه میانی نانجینگ پس از بررسی مجدد صادر شده بود؛ پرونده‌ای مربوط به شرکت Guangzhou R&F Properties در نانجینگ و ده‌ها خریدار مسکن بر سر واحدهای تجهیزشده، که دادگاه میانی نانجینگ به محکومیت انبوه‌ساز رأی داد.
در این گزارش آمده است که از سال ۲۰۱۸، بسیاری از مالکان واحدهای مسکونی تحویل‌شده با دکوراسیون کامل در نانجینگ، با الگوبرداری از خواسته مالکان پروژه R&F، از تحویل گرفتن واحدها خودداری کرده و خواستار ارزیابی بهای تمام‌شده دکوراسیون و بازپرداخت مابه‌التفاوت شده‌اند؛ روندی که «رو به تشدید است». همچنین پرونده‌های مشابه ارجاع‌شده به دادگاه‌های بخش‌های مختلف نانجینگ رشد چشمگیری داشته است.
این گزارش همچنین اشاره می‌کند بر اساس آمارهای غیررسمی، در حال حاضر شرکت‌هایی مانند Vanke، COFCO، Yincheng، Shum Yip، China Construction، Agile، Seazen و Yuzhou با دعاوی قضایی در این زمینه روبه‌رو هستند.
شرکت‌های یادشده از دادگاه درخواست کرده‌اند که در قبال مطالبات خریداران برای کارشناسی قیمت و بازپرداخت مابه‌التفاوت «با احتیاط بسیار» تصمیم‌گیری کند. به عقیده آن‌ها، چنانچه دادگاه ارزیابی هزینه‌های نازک‌کاری و دکوراسیون واحدهای مسکونی را بپذیرد و بر آن اساس حکم به پرداخت غرامت از سوی سازنده بدهد، «این امر قطعاً واکنش زنجیره‌ای ایجاد کرده و شمار زیادی از خریداران را به طرح دعوا سوق خواهد داد».
حکمی از سال گذشته که انبوه‌سازان را نگران کرده است
اما پرونده مربوط به شرکت R&F که در این گزارش فوری به آن اشاره شده چیست و چرا انبوه‌سازان را تا این اندازه نگران کرده است؟
به گزارش رسانه Modern Express، در نوامبر ۲۰۱۴، پروژه مسکونی Fuli No. 10 که توسط شرکت R&F Properties در نانجینگ احداث شده بود، تحویل خریداران شد. بر اساس برنامه پیش‌فروش رسمی این شرکت، این پروژه شامل واحدهای با دکوراسیون و تجهیز کامل بود و هزینه نازک‌کاری و تجهیز واحدها متری ۴۵۰۰ یوآن اعلام شده بود. با این حال هنگام تحویل، مالکان متوجه نقایص کیفی متعددی از جمله تفاوت چشمگیر میان واحدهای واقعی و واحد نمونه شدند.
در دسامبر ۲۰۱۴، بیش از ۴۰ نفر از مالکان این پروژه شکایتی علیه شرکت Nanjing R&F Properties در دادگاه مطرح کردند و مدعی شدند استانداردی که سازنده برای نازک‌کاری با رقم ۴۵۰۰ یوآن در هر متر مربع تبلیغ کرده بود در عمل اجرا نشده است و خواستار جبران این مابه‌التفاوت شدند.
دادگاه بدوی و دادگاه تجدیدنظر در برخی پرونده‌ها مطالبات خریداران را رد کردند. اما این خریداران با اعتراض به احکام، درخواست رسیدگی مجدد را به دادگاه میانی نانجینگ ارائه دادند.
بررسی سامانه اسناد قضایی چین نشان می‌دهد که در ۲۸ دسامبر ۲۰۱۷، دادگاه میانی نانجینگ در فرجام‌خواهی مجدد، احکام برخی پرونده‌ها را نقض کرد و خواسته خریداران را پذیرفت. دادگاه شرکت Nanjing R&F Properties را به پرداخت غرامتی حدود ۲۰۰ هزار یوآن به ازای هر واحد بابت مابه‌التفاوت هزینه تجهیز مسکن محکوم کرد.
پس از آن، تعداد دیگری از مالکانی که در دادگاه بدوی شکست خورده بودند، در مرحله تجدیدنظر به احکام مشابهی به نفع خود دست یافتند.
دادگاه میانی نانجینگ در بررسی مجدد پرونده استدلال کرد که «طرح پیش‌فروش مسکن» سند الزامی برای ثبت و دریافت مجوز پیش‌فروش از نهادهای مدیریت املاک است و نرخ تجهیز متری ۴۵۰۰ یوآنِ مندرج در آن، رسماً به اطلاع عموم رسیده است. با توجه به توافقات تکمیلی، نرخ تجهیزِ اعلام‌شده در طرح پیش‌فروش باید بخشی از حقوق و تعهدات قراردادی طرفین قلمداد شود؛ بنابراین دادگاه اعلام کرد این نرخ برای توسعه‌دهنده مسکن الزام‌آور است.
این دادگاه همچنین تصریح کرد که شرکت R&F در محل فروش، از واحد نمونه برای تبلیغ مسکن آماده بهره برده بود. بنابراین خریداران حق دارند خواستار تحویل واحدی منطبق با همان واحد نمونه باشند. از آنجا که واحد نمونه دیگر وجود خارجی ندارد و مبنای مقایسه‌ای در دست نیست، درخواست متقاضیان مبنی بر جبران خسارت بر مبنای نرخ مصوب ۴۵۰۰ یوآن در هر متر مربع در طرح پیش‌فروش، با مقررات اداری سازگار است.
دادگاه عالی جیانگسو: نامه‌ای کتبی نرسیده است؛ از مجاری قانونی اقدام کنید
خبرنگار پنگ‌پای صحت ارسال این «گزارش فوری» را از چند شرکت توسعه‌دهنده پیگیری کرد و همگی آن‌ها موضوع را تأیید کردند.
Wang Zheng، نایب‌رئیس گروه Yincheng Real Estate، اعلام کرد که بخش حقوقی در حال پیگیری این موضوع است و پاسخی تفصیلی از سوی نهادهای مرتبط ارائه خواهد شد؛ هرچند تا زمان انتشار این خبر، پاسخی تفصیلی از این شرکت دریافت نشد.
مسئول برندینگ Seazen Holdings در نانجینگ نیز ضمن تأیید ارسال مشترک این نامه به همراه هشت شرکت دیگر به دادگاه عالی خلق جیانگسو، اظهار داشت که در موقعیتی نیست که توضیحات بیشتری ارائه دهد.
بعدازظهر روز ۲۵ام، یکی از مسئولان بخش بازاریابی China Construction Property در نانجینگ با نام خانوادگی Zhang، مشارکت شرکت متبوعش را در ارسال این نامه تأیید کرد.
او در توضیح دلایل تدوین این گزارش گفت: در حال حاضر شمار فزاینده‌ای از مالکان این واحدها با مراجعه به دادگاه، خواستار ارزیابی دوباره دکوراسیون و مقایسه آن با هزینه‌های ارائه‌شده به اداره قیمت‌گذاری هستند و در صورت وجود مابه‌التفاوت، تقاضای پس‌گرفتن پول دارند.
وی برای توضیح موضوع گفت: خرید یک خانه تجهیزشده درست مثل خرید یک گوشی Apple است؛ اگر قطعات گوشی را باز کنید و قیمت تک‌تک آن‌ها را بسنجید و مجموع آن مثلاً ۲۰۰۰ یوآن شود، «آیا خریدار می‌تواند به دادگاه برود و از شرکت Apple تقاضای بازگرداندن ۸۰۰۰ یوآن مابه‌التفاوت کند؟ قطعاً چنین چیزی ممکن نیست.»
او افزود: خرید و فروش این نوع مسکن یک معامله تجاری است و شرکت سازنده حق قیمت‌گذاری مستقل دارد. این موارد، از جمله فهرست اقلام تجهیزاتی و تعهدات قرارداد، پیش از خرید به مشتری اعلام می‌شود. اگر مسکن تحویل‌شده با این معیارها تطابق نداشته باشد، موضوع به کم‌فروشی و عدم تعهد شرکت برمی‌گردد و خریدار در آن صورت کاملاً حق شکایت برای استیفای حقوق خود را دارد.
او تأکید کرد: «اما اگر شرکت استاندارد را تغییر نداده و قراردادی امضا شده باشد، قرارداد معتبر است و نمی‌توان آن را بی‌اعتبار دانست. این هزینه شامل دستمزد، مالیات، تحقیق و توسعه و سود معقول است که تفکیک و ارزیابی جزئی آن شدنی نیست. اگر خریداری ارزش این بخش را قبول نداشت، می‌توانست پیش از خرید انصراف دهد.»
به عقیده او، علت ارسال این نامه به دادگاه عالی جیانگسو این بوده که دادگاه «شناخت کافی از ساختار این صنعت ندارد» و شرکت‌ها می‌خواستند واقعیت‌ها را به‌طور شفاف بیان کنند که اقدامی آشکار و شفاف بوده و تلاشی برای اعمال فشار بر دادگاه نبوده است؛ چرا که اگر احکامی برای استرداد مابه‌التفاوت صادر شود، ده‌ها هزار واحد مسکونی در نانجینگ با بحران مشابهی روبه‌رو خواهند شد.
در مقابل، Zhang Zhiping در گفت‌وگو با پنگ‌پای اظهار داشت اگر سازندگان به احکام دادگاه معترض هستند، باید مسیر قانونی را طی کنند و از طریق درخواست فرجام‌خواهی یا تقاضای ورود دادستانی اقدام کنند و «روش ارسال نامه‌های مشترک و سرگشاده مورد قبول نیست».
یک قاضی باسابقه نیز بدون افشای نام خود به پنگ‌پای گفت: در دعاوی مربوط به دکوراسیون و تجهیز مسکن، چنانچه انبوه‌ساز خلف وعده کرده باشد، موظف به پرداخت خسارت است؛ اما اگر مفاد قرارداد به درستی اجرا شده باشد، دادگاه خواسته مشتری را رد خواهد کرد: «نیازی به پیش گرفتن چنین روش‌هایی برای اعمال فشار بر دادگاه نیست؛ این کار به نوعی ایجاد فشار غیرمتعارف بر دادگاه عالی محسوب می‌شود.»