کای‌شین توضیح می‌دهد: مقررات جدید مسکن در چین چگونه تأمین مالی املاک را دگرگون می‌کند
نوشته Wang Jing و Kelsey Cheng
انتشار: ۱ سپتامبر ۲۰۲۶
چین دسترسی شرکت‌های توسعه املاک و مستغلات به پول خریداران مسکن را به تعویق می‌اندازد؛ اقدامی که الگوی تأمین مالی چند دهه‌ای این بخش را دگرگون می‌کند. این الگو هرچند دهه‌ها پیشران ساخت‌وساز پرشتاب بود، اما با ناتوانی سازندگانِ دچار مضیقه مالی در تحویل واحدها، خانواده‌ها را در معرض ریسک‌های جدی قرار داد.
بر اساس دو مجموعه از مقررات که روز جمعه از سوی وزارت مسکن، وزارت منابع طبیعی و نهادهای تنظیم‌گر مالی چین ابلاغ شد، انبوه‌سازان عموماً تنها زمانی می‌توانند پیش‌فروش آپارتمان‌ها را آغاز کنند که سازه اصلی ساختمان به سقف پایانی (مرحله اسکلت کامل) رسیده باشد. بانک‌ها نیز موظف‌اند پرداخت تسهیلات رهنی خریداران را تا زمان تکمیل نهایی کل پروژه متوقف نگه دارند.
نکات کلیدی
- چین پیش‌فروش مسکن را تا زمان اجرای اسکلت کامل ساختمان به تعویق می‌اندازد؛ بانک‌ها نیز اعطای تسهیلات رهنی را تا ثبت نهایی پایان‌کار متوقف می‌کنند.
- تسهیلات ساخت با دوره‌های بازپرداخت طولانی‌تر، تعویق در پرداخت اصل وام، امکان پرداخت اقساطی هزینه خرید زمین و نظارت بانک پیشرو (لیدربانک) ارائه می‌شود.
- سرمایه انبوه‌سازان برای مدت طولانی‌تری درگیر پروژه‌ها می‌ماند و بازدهی مالی آن‌ها کاهش می‌یابد؛ خریداران دیگر در مرحله ساخت اقساطی پرداخت نمی‌کنند و سقف بازپرداخت وام‌های رهنی به ۴۰ سال افزایش می‌یابد.
تحلیل تفصیلی
۱. نهادهای تنظیم‌گر مسکن، منابع طبیعی و بازارهای مالی چین دو بسته مقرراتی صادر کردند که دسترسی توسعه‌دهندگان مسکن به مبالغ پرداختی خریداران را محدود و موکول به مراحل بعدی می‌کند: پیش‌فروش عموماً تنها پس از اتمام اسکلت سازه اصلی مجاز است و بانک‌ها باید پرداخت وام‌های رهنی را تا زمان ثبت تکمیل نهایی متوقف کنند. People’s Bank of China اعلام کرد این اقدام در جهت حمایت از اصلاح نظام فروش املاک مسکونی تجاری است؛ هدف، لغو فوری سازوکار پیش‌فروش نیست، بلکه هدایت بازار به سمت فروش واحدهای آماده و تکمیل‌شده تحت شرایط سخت‌گیرانه‌تر است. ۲. در الگوی سنتی، انبوه‌سازان خرید زمین را با سرمایه خود و فرایند ساخت را تا حدی از محل تسهیلات بانکی تأمین مالی می‌کردند و سپس در طول دوره ساخت، از محل بیعانه‌ها، پیش‌پرداخت‌ها و وام‌های رهنی خریداران نقدینگی به دست می‌آوردند که به گردش بسیار سریع سرمایه می‌انجامید. در آن نظام، زمانی که هزینه‌کرد پروژه به ۲۵ درصد کل برآورد سرمایه‌گذاری می‌رسید، صدور مجوز پیش‌فروش مجاز بود؛ البته آستانه‌های محلی تفاوت‌هایی داشت، برای نمونه در شنژن برای برج‌ها اجرای دو‌سوم طبقات روی زمین الزامی بود. بانک‌ها نیز در دوران اوج بازار، مبالغ تسهیلات رهنی را خیلی زود آزاد می‌کردند، هرچند پس از رکود سال ۲۰۲۱ بیشتر آن‌ها پرداخت را به زمان تکمیل اسکلت موکول کردند؛ با این حال وجوه پرداختی همچنان در حین ساخت وارد پروژه می‌شد. پول خریداران نقشی حیاتی داشت: در سال ۲۰۲۱، این منابع ۵۲.۹ درصد از کل وجوه در اختیار توسعه‌دهندگان را تشکیل می‌داد که ۴.۶ برابر مجموع تسهیلات بانکی داخلی بود؛ بر اساس داده‌های هفت ماه نخست امسال، این سهم به ۴۴.۶ درصد رسید که همچنان بیش از سه برابر تسهیلات داخلی است. ۳. طبق قواعد جدید، پس از اتمام سازه، بیعانه‌ها و پیش‌پرداخت‌ها به حساب‌های نظارت‌شده پیش‌فروش واریز می‌شوند، اما وام‌های رهنی تنها پس از ثبت اتمام ساخت آزاد خواهند شد. با توجه به اینکه پیش‌فروش ظرف ۶ تا ۱۲ ماه امکان‌پذیر است اما اتمام پروژه ۲ تا ۳ سال زمان می‌برد، شکاف تأمین مالی قابل‌توجهی پدید می‌آید. مؤسسات وام‌دهنده ملزم به استفاده از پرداخت امانی هستند و باید مبالغ وام را مستقیماً به حساب پروژه منتقل کنند. پروژه‌هایی که تا تاریخ ۲۸ اوت مجوز ساخت دریافت کرده‌اند مشمول مقررات پیشین می‌مانند؛ اما پروژه‌های جدید یا فاقد مجوز باید فروش واحدهای آماده و تکمیل‌شده را در اولویت قرار دهند. برخی انبوه‌سازان پس از آگاهی از این تحول سیاستی، برای دریافت مجوزهای ساخت شتاب به خرج دادند. ۴. رگولاتورها انتظار دارند تسهیلات ساخت بخش عمده این شکاف مالی را پوشش دهد؛ سررسید این تسهیلات برای پروژه‌های پیش‌فروشی تا ۵ سال و برای پروژه‌های تحویل آماده تا ۷ سال تعیین شده و پرداخت نخستین قسط از اصل وام پس از ثبت پایان‌کار خواهد بود. اعطای این تسهیلات نیازمند آورده نقدی کامل حقوق صاحبان سهام است و نباید برای هزینه‌های زمین استفاده شود؛ برخی بانک‌ها تأمین ۳۵ درصد یا بیشتر از هزینه‌های پروژه توسط انبوه‌ساز را شرط کرده‌اند. تا تاریخ ۲۹ اوت، سهمیه تسهیلات‌دهی بانک‌ها افزایشی نیافته است. طولانی‌تر شدن دوره وام‌گیری، هزینه‌های بهره را افزایش می‌دهد؛ با نرخ سود ۳ درصد، یک وام ۲ میلیارد یوآنی برای یک سال اضافه، حدود ۶۰ میلیون یوآن بار مالی بهره در پی دارد. یک سامانه جدید «بانک پیشرو» نیز که بر پایه سازوکار «فهرست سفید» سال ۲۰۲۴ طراحی شده، متمرکز بودن منابع پروژه در یک بانک واحد را تضمین کرده و مانع از انحراف نقدینگی می‌شود. ۵. امکان پرداخت اقساطی بهای زمین نیز فراهم شده است؛ شنژن اجازه پرداخت ۵۰ درصد در ابتدا و مابقی را ظرف شش ماه داده است، در حالی که منطقه نانشا در گوانگژو پرداخت اقساطی زمین را به فروش واحدهای تکمیل‌شده پیوند زده و مهلت تسویه را تا دو سال افزایش داده است. تنظیم‌گران همچنین از عرضه خصوصی سهام، صندوق‌های خصوصی املاک و مستغلات، و صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات (REITs) برای تأمین سرمایه بلندمدت پشتیبانی می‌کنند. ۶. انبوه‌سازان ناچارند سرمایه بیشتری را در هر پروژه درگیر کنند: مؤسسه E-House برآورد می‌کند برای یک پروژه فرضی که در الگوی قبلی پیش‌فروش به اوج نیاز سرمایه‌ای حدود ۷۰۰ میلیون یوآن می‌رسید، در صورت تأخیر در ورود درآمدهای فروش، این رقم به بیش از ۱.۲ میلیارد یوآن خواهد رسید که نرخ بازده داخلی (IRR) پروژه را بین ۳ تا ۵ واحد درصد کاهش می‌دهد. این فرایند مانع از توسعه مبتنی بر اهرم بدهی بالا می‌شود و خرید زمین را گزینشی‌تر خواهد کرد؛ در نتیجه جبران خطاهای محاسباتی دشوارتر می‌شود. ۷. خریداران دیگر در دوران ناتمام بودن ساخت، اقساط وام رهنی پرداخت نخواهند کرد و حداکثر مدت بازپرداخت این تسهیلات از ۳۰ سال به ۴۰ سال افزایش یافته است. تسهیلات‌گیرندگان در صورت نوسان نرخ‌ها می‌توانند برای تعدیل یا تغییر ساختار وام‌های با نرخ شناور مذاکره کنند و بانک‌ها نیز این اختیار را دارند که برای متقاضیانی که موقتاً درآمد خود را از دست می‌دهند، دوره تنفس، تمدید مهلت یا تعویق اصل اقساط در نظر بگیرند. بدین ترتیب، تأمین مالی به‌جای اتکا به اعتبار شرکتی کلی توسعه‌دهنده، بیشتر بر پایه اعتبارسنجی هر پروژه مشخص انجام خواهد گرفت و رقابت به سمت کیفیت ساخت، توان تحویل و ساماندهی بهینه سرمایه تغییر جهت خواهد داد.
روزشمار رویدادها
- پیش از ۲۰۲۶: بر اساس نظام قدیمی پیش‌فروش، توسعه‌دهندگان می‌توانستند پس از رسیدن هزینه‌کرد به دست‌کم ۲۵ درصد کل برآورد ساخت، پیش‌فروش را کلید بزنند (با تفاوت‌های محلی؛ مثلاً شنژن در ساختمان‌های بیش از هفت طبقه اجرای دو‌سوم طبقات را ملاک قرار داده بود). بانک‌ها نیز معمولاً بلافاصله پس از ثبت قراردادهای پیش‌فروش و وثیقه‌گذاری، تسهیلات رهنی را پرداخت می‌کردند.
- نیمه دوم ۲۰۲۱: آغاز رکود در بازار مسکن؛ اغلب بانک‌ها پرداخت وام رهنی را تا زمان اجرای اسکلت کامل سازه به تعویق انداختند.
- سال ۲۰۲۱: شرکت‌های توسعه املاک بالغ بر ۲۰.۱۱ تریلیون یوآن منابع جذب کردند؛ بیعانه‌ها و پیش‌پرداخت‌ها (۷.۳۹ تریلیون یوآن) به همراه تسهیلات رهنی انفرادی (۳.۲۴ تریلیون یوآن) مجموعاً ۵۲.۹ درصد از کل منابع آن‌ها را شامل می‌شد که حدود ۴.۶ برابر مجموع وام‌های شبکه بانکی داخلی بود.
- آوریل ۲۰۲۶: شنژن قطعه‌زمینی مسکونی را با شرط پرداخت دست‌کم ۵۰ درصد نقد و مابقی طی شش ماه (با بهره مبتنی بر نرخ پایه وام یک‌ساله) واگذار کرد؛ این زمین مشمول الزام فروش به‌صورت تکمیل‌شده نبود.
- هفت ماه نخست ۲۰۲۶: توسعه‌دهندگان مسکن ۴.۵۷ تریلیون یوآن منابع دریافت کردند که شامل ۲.۰۴ تریلیون یوآن از محل بیعانه‌ها، پیش‌پرداخت‌ها و وام‌های رهنی بود؛ این رقم معادل ۴۴.۶ درصد از کل منابع و بیش از سه برابر تسهیلات بانکی داخلی برآورد شد.
- ژوئیه ۲۰۲۶: واگذاری زمین در منطقه نانشا در گوانگژو، پرداخت اقساطی را به فروش واحدهای تکمیل‌شده مشروط کرد و اجازه داد ۵۰ درصد مبلغ ظرف ۳۰ روز پس از امضای قرارداد و مابقی طی دو سال پرداخت شود.
- حدود یک هفته قبل از ۲۸ اوت ۲۰۲۶: چندین توسعه‌دهنده با آگاهی از تغییرات پیشرو، روند درخواست و اخذ مجوزهای ساخت را تسریع کردند.
- اواخر اوت ۲۰۲۶: وزارت مسکن، وزارت منابع طبیعی و تنظیم‌گران مالی دو مجموعه ضوابط ابلاغ کردند؛ پیش‌فروش عموماً تا تکمیل اسکلت ساختمان ممنوع شد و بانک‌ها ملزم شدند پرداخت تسهیلات رهنی را تا زمان اتمام نهایی پروژه متوقف کنند.
- ۲۸ اوت ۲۰۲۶:
- ۲۹ اوت ۲۰۲۶: بانک‌ها هیچ‌گونه نشانه‌ای مبنی بر احتمال افزایش سهمیه‌های اعتباری خود دریافت نکرده‌اند.
- پس از ابلاغ مصوبه:
- مرحله اجرا و چشم‌انداز آتی: سازوکار جدید، زمان پیش‌فروش و پرداخت وام‌های مسکن را به مراحل انتهایی موکول می‌کند؛ مدت تسهیلات ساخت افزایش یافته است (پروژه‌های پیش‌فروشی تا ۳ سال با قابلیت تمدید تا ۵ سال؛ پروژه‌های تحویل آماده تا ۵ سال و حداکثر ۷ سال). نخستین بازپرداخت اصل وام پس از ثبت رسمی اتمام کار انجام می‌شود؛ سازوکار بانک پیشرو استقرار می‌یابد؛ دولت‌های محلی می‌توانند بهای زمین را اقساطی دریافت کنند؛ سقف بازپرداخت وام‌های رهنی خریداران از ۳۰ به ۴۰ سال افزایش می‌یابد و انعطاف‌پذیری‌های مالی جدیدی مانند مذاکره درباره نرخ بهره و بازنگری در جدول اقساط برای خریداران فراهم می‌شود.
